Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности участников общедолевой собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилое помещение обычно переходит в собственность после заключения сделки по передаче прав. Если имущество передается 2-м и более гражданам, устанавливается особый порядок распоряжения, отличный от презумпции добросовестности. Поэтому новые владельцы такой недвижимости должны знать, что значит общая долевая собственность на квартиру, и какими правами и обязанностями она наделяет.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности
Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.
Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).
Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.
Как регулируются права у совладельцев одного дома на двоих по 1/2? Сестра имеет право поселить маму и бабушку в нашем доме не смотря на мое несогласие (я не монстр, у них свой 2-этажный дом)?
Как регулируются права у совладельцев одного дома на двоих по 1/2? Сестра имеет право поселить маму и бабушку в нашем доме не смотря на мое несогласие (я не монстр, у них свой 2-этажный дом)?
Сервисом Bitlex было рассмотрено Ваше обращение и сообщается следующее.
Правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц.
В соответствии со статьей 321 Гражданского кодекса Украины право собственности является нерушимым. Никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.
- Лицо может быть лишено права собственности или ограничено в его осуществлении лишь в случаях и в порядке, установленных законом.
- Принудительное отчуждение объектов права собственности может быть применено только как исключение по мотивам общественной необходимости на основании и в порядке, установленных законом, и при условии предварительного и полного возмещения их стоимости, кроме случаев, установленных частью второй статьи 353 Гражданского кодекса Украины.
- Гражданским законодательством установлены случаи, когда право собственности прекращается (статья 346 ГК Украины), а именно:
- 1) отчуждение собственником своего имущества;
- 2) отказ собственника от права собственности;
- 3) прекращение права собственности на имущество, которое по закону не может принадлежать данному лицу;
- 4) уничтожение имущества;
- 5) выкуп памятников культурного наследия;
- 6) принудительного отчуждения земельных участков частной собственности, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, по мотивам общественной необходимости в соответствии с законом;
- 8) обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
- 9) реквизиции;
- 10) конфискации;
- 11) прекращения юридического лица или смерти владельца.
- Право собственности может быть прекращено в других случаях, установленных законом.
- Кроме того, отметим, что Ваша сестра является совладельцем указанного дома и владеет домом на праве общей долевой собственности, что влечет за собой определенную специфику таких правоотношений.
- Так, право человека на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда (статья 365 ГК Украины) на основании иска других совладельцев, если:
- 1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;
- 2) вещь является неделимой;
- 3) совместное владение и пользование имуществом невозможно;
- 4) такое прекращение не причинит существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи.
- Суд выносит решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда.
- Собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью.
- Согласно статье 358 ГК Украины право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию.
- Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, являющимся их общей долевой собственностью.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Как произвести раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выделить из него долю?
Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Возможно выделение доли в натуре в случаях, если это прямо не запрещено законом, либо если выделение доли в натуре не наносит несоразмерный ущерб общему имуществу. В некоторых случаях законом запрещен выдел доли в натуре, например, ст. 37 ЖК РФ запрещает осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Если соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли достигнуть невозможно, этот вопрос решается в судебном порядке.
Выделить долю в натуре возможно не всегда. Например, в квартирах это сделать невозможно, о чем говорит Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», п.12 — выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допускается, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
Как правило, в наших стандартных квартирах соблюсти все вышеперечисленные условия невозможно. Однако это реально сделать в индивидуальном жилом доме.
Приведенный ниже случай как раз иллюстрирует, как выделить долю из общей долевой собственности.
I. Общая долевая собственность на квартиру.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.
Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.
Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.
Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.
Как защищён участник права общей долевой собственности в случае предоставления ему части общего имущества, несоразмерной его доле?
Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
По смыслу приведённой нормы всякое отступление реальной доли от идеальной, а уже тем более отказ в предоставлении части имущества пропорционально доле, даёт сособственнику право на компенсацию. Как правильно указал суд по одному из дел, «компенсация, указанная в статье 247 ГК РФ, является возмещением понесённых одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе, когда этот другой сособственник за счёт потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2012 г. № 33—3341/2012).
Рассматривая указанное выше дело, суд сделал ещё один заслуживающий внимание вывод: «Истец, который просит выдать ему в пользование жилое помещение меньшей площадью, чем его доля, вправе требовать взыскания платы за пользование частью имущества, превышающей долю ответчиков, лишь одновременно с предъявлением иска об определении порядка пользования имуществом. После принятия данного решения истица уже не вправе ставить вопрос о выплате ей компенсации другим участником долевой собственности. Иной подход привёл бы к нарушению прав другого собственника, согласившегося получить в своё пользование большее по размеру помещение, не предполагая о наступлении в последующем для него неблагоприятных последствий, в виде взыскания денежной компенсации за превышение доли».
Коммунальные платежи при определении размера компенсации, установленной п. 2 ст. 247 ГК РФ, не учитываются.
Ограничен ли собственник, высказавший намерение продать свою долю и не получивший встречного предложения других сособственников, каким‑либо сроком для отчуждения своей доли?
ГК РФ не содержит каких-либо сроков, которые ограничивали бы собственника во времени с момента отказа сособственников от приобретения доли до момента фактического её отчуждения. Практики придерживаются таких же позиций. В частности, опровергая один из доводов кассационной жалобы, суд второй инстанции указал: «Ссылка истицы на то, что предложение приобрести долю квартиры было направлено ей в 2009 году, а доля продана спустя более одного года, не может быть принята во внимание в связи с тем, что действующее законодательство не предусматривает конкретных сроков, в течение которых участник общей долевой собственности может произвести отчуждение принадлежащей ему доли после направления предложения приобрести долю соучастнику общей долевой собственности» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 апреля 2011 г. № 33‑6316/11).
○ Законодательное регулирование.
Если речь идет о правах собственности на имущество, в том числе и недвижимое, приобретенное после регистрации брачных отношений, то согласно ст. 34 СК РФ (Семейного кодекса), оно является их совместным, то есть они владеют и распоряжаются ним по обоюдному согласию.
В соответствии со ст. 39 СК РФ, доли супругов признаются равными в правах на распоряжение недвижимостью, если не было составлено брачного договора, определяющего изначально права владения приобретенным за годы супружества имуществом.
В то же время, ст. 244 ГК РФ, дает расширенное понятие об основаниях права общей собственности на недвижимость нескольких лиц, выделяя:
- Долевую собственность.
- Совместную собственность.
Чего ждать после отмены закона о долевом строительстве
Долевое строительство – это строительство, с привлечением денег покупателей (дольщиков). В России это самый популярный вид финансирования новостроек. Схема долевого участия выглядит следующим образом: часть стоимости строительства берут на себя дольщики, а в случае, когда у строительной компании не хватает средств на завершение проекта, застройщики затевают новую стройку и на полученные деньги достраивают предыдущий объект. В какой-то момент денег перестает хватать на строительные работы и новострой может замораживаться до неопределенного времени. На смену долевого строительства придет проектное финансирование новостроек.
Аналитики прогнозируют после принятия нового закона увеличение цен на недвижимость. С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник вырастет на 10-30%. Например, цена однокомнатной квартиры в развитом районе 1,5 млн. рублей, если добавить 25%, получаем 1,85 млн. рублей. Также покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.
25 Янв 2020 etolaw 532
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Через Какое Время Можно Вернуть 13 Процентов От Покупки Квартиры
- Президентская Стипендия Олимпийским Чемпионом В 2020 Году В России
- Норма обеспеченности жилой площадью в екатеринбурге
- Образец Как Заполнить Заявление На Замену Инн При Смене Фамилии
Как купить долю в квартире
Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.
Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.
Что необходимо учесть
По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.
Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.
Долевое владение имуществом имеет определенные принципы, которые соблюдаются всеми участниками данных отношений. Если возникают спорные моменты, суд рассматривает дело с учетом данных принципов, которые закреплены законом.
К основным принципам относится:
- Владея долей, собственник владеет данным имуществом целиком.
- Доля не рассматривается, как определенная физическая часть предмета, она понимается как полное право на этот предмет.
- Доля должна быть определена законом или договором, если это не сделано, то все доли признаются равными. Все различия от равенства долей должны быть обязательным образом зафиксированы документально.
- Независимо от размера доли у всех дольщиков равные права и равное количество голосов.
- Соотношение количества долей может изменяться в процессе эксплуатации имущества или в ходе иной деятельности. Но возможные варианты изменения долей должны быть заранее оговорены совладельцами и зафиксированы документально.
- Каждый из совладельцев имеет возможность не только владеть, но и распоряжаться имуществом и пользоваться им.
- Каждый владелец имеет право потребовать реального выдела своей доли. Это может быть произведено 2 путями. В первом случае будет осуществляться реальный выдел только одному совладельцу доли. А в другом случае все совладельцы могут получить свою долю в ходе общего раздела собственности.
- Если для реализации выдела доли существует возможность отделить конкретную физическую часть без потери свойств всей собственности, то выделяется доля в натуре. Если это сделать невозможно без сохранения целостности имущества, то совладельцы компенсируют эту долю в денежном эквиваленте.
Спорная квартира состоит из трёх комнат: комната № 1 – 18,9 кв.м, комната № 2 – 14,9 кв.м, комната № 3 – 18,3 кв.м; в квартире имеются две лоджии и на момент рассмотрения дела находилась в долевой собственности у Щ.И. и её дочери А.С., а также братьев Щ.И. — Щ.А. и Щ.М.
Адвокат М. в интересах Щ.И. и А.С. обратилась в Чертановский районный суд г. Москвы с иском к Щ.А. и Щ.М. об определении порядка пользования жилыми помещениями квартиры находящейся у истцов и ответчиков в долевой собственности. Третьим лицом по делу была привлечена Щ.Т. – мама Щ.И., Щ.А., и Щ.М., которая выступала на стороне ответчиков. (Дело № 2-2565/18, Федеральный судья Ильинская Т.А.).
Действительной причиной конфликта явилось то, что истцы предложили Щ.Т. и Щ.М. выкупить их долю в праве собственности на квартиру, однако последние отказались покупать долю по предложенной цене, поскольку она была явно завышена. Тогда истцы, по совету адвоката М. решили достигнуть искомого результата иным путём.