Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно заключить договор подряда на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для производства в квартире ремонта можно просто нанять бригаду строителей или отделочников, обсудив все условия устно. Но в случае обмана или некачественно выполненной работы предъявлять претензии бесполезно – доказать наличие договоренности без договора практически невозможно.
Зачем заключать договор строительного подряда на ремонт квартиры
Поэтому заключение договора строительного подряда – способ застраховать себя от возможных негативных последствий, в первую очередь. Это в равной степени относится как к заказчику, так и к подрядчику.
Кроме того, именно в договоре прописываются все условия сотрудничества, вероятные разногласия и пути их разрешения. Таким образом стороны избавляют себя от необходимости садиться за стол переговоров всякий раз при возникновении внештатных ситуаций. Например, в договор можно включить пункт об ответственности подрядчика за порчу строительных материалов или о его обязанностях при обнаружении брака в работе.
Договор строительного подряда: суть документа
Договор на выполнение комплекса строительно-монтажных работ предусматривает наличие следующих сторон:
- заказчик – лицо, которому требуется выполнение каких-либо работ;
- исполнитель (подрядчик) – лицо, которое выполняет работы по заданию заказчика.
При составлении договора рекомендуется отразить следующие условия:
- Предмет договора – перечень работ, подлежащих выполнению по договору.
- Наименование и адрес объекта, где будут производиться работы.
- Права и обязанности сторон.
- Срок выполнения работ по договору.
- Стоимость работ.
- Ответственность сторон.
- Расторжение договора: основания, последствия.
- Информация о сторонах – наименование, регистрационные данные (паспорт для физического лица), банковские реквизиты, подпись, печать (если есть).
Подрядный договор в 2022 году
В 2022 году в договоре подряда указываются сведения:
- предмет;
- права, обязанности, ответственность обеих сторон;
- порядок сдачи-приёма результатов;
- правила проведения расчётов;
- условие о конфиденциальности;
- правила прекращения договора;
- иные условия;
- реквизиты и подписи сторон.
Права и риски заказчика и подрядчика
Сторонами в разных ДП могут быть физические и юридические лица и ИП. Если заказчик не против, исполнитель имеет право позвать кого-то себе в помощь. Тогда он станет генеральным подрядчиком и будет отвечать по договору и за себя, и за помощника. Работу можно сразу поручить нескольким подрядчикам, тогда каждый из них в ответе только за свою часть. По умолчанию исполнитель сам выбирает способ и выполняет задание, используя свои средства и материал, но можно прописать и другие варианты.
При случайном повреждении материала, оборудования или отданной на обработку вещи риск несет та сторона договора, которая их предоставила. Если испорченным окажется результат работы — это всегда риск подрядчика. За просрочку отвечает виновная в ней сторона: за опоздание с передачей вещи — подрядчик, с приемом — заказчик.
Права на изготовленную вещь передаются заказчику. Но если он вовремя не заплатил за нее или заплатил меньше, чем договаривались, подрядчик вправе держать ее у себя, пока не получит полную сумму.
Когда материалы предоставляет заказчик, подрядчик обязан их беречь и экономить, а остатки или вернуть, или оплатить. Иногда в процессе работы выясняется, что материал не подходит для изготовления нужной вещи. Тогда исполнитель вправе потребовать, чтобы ему все равно заплатили положенное по договору, несмотря на то, что итог заказчику не понравился.
Заказчик имеет право проверить, как выполняется его задание, когда пожелает, но вмешиваться и давать распоряжения он не может. Если работа ведется слишком медленно и к назначенному сроку точно не будет закончена, заказчику разрешено разорвать соглашение и потребовать оплаты убытка.
Обе стороны вправе досрочно отказаться от исполнения договора подряда. Заказчик может сделать это без объяснения причин, но должен оплатить выполненную часть работы и убытки. Подрядчик имеет право прекратить или даже не начинать работу, если заказчик не предоставил материалы, техдокументацию или оборудование.
Риски сторон по договору подряда
При выполнении договора подряда возникают риски, связанные с утратой или порчей материалов, оборудования и результата работ. Распределение таких рисков надо прописать в договоре, т.к. Гражданский кодекс оставляет их на усмотрение сторон, кроме случаев, когда такие риски возникли при просрочке передачи или приемки результата работы. Тут действует императивная норма – риск несет сторона, допустившая просрочку (ст. 705 ГК РФ).
Что касается других ситуаций, то по общему правилу риск случайной гибели или повреждения материалов и оборудования несет та сторона, которая их предоставила, если только в этом нет вины другой стороны. Например, если заказчик предоставил материалы, а подрядчик хранил их небрежно, из-за чего они были испорчены или похищены, то ответственность за это будет нести подрядчик.
Чтобы снизить возможные расходы из-за порчи или утраты имущества, материалов, оборудования, результатов работ, в договоре можно указать обязанность стороны застраховать соответствующие риски. Правда, налоговые инспекции зачастую позволяют учитывать расходы на страхование рисков только в рамках строительного подряда, хотя суды считают, что такие расходы можно учитывать при выполнении и других видов подрядных работ.
Обязательства и права сторон, ответственность
При заключении договора важно соблюдать важные условия, такие как права и обязанности сторон, ответственность за невыполнение установленных условий. Перечень требований зависит от выбранной формы.
По договору подряда заказчик обязуется своевременно вносить оплату, а исполнитель предоставлять результаты в установленные сроки. При этом у заказчика есть право получить своевременные услуги, следить за ходом работ. Исполнитель имеет право на беспрепятственный доступ на объект, создание условий работы. При неисполнении обязательств назначается выплата неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы, возмещение убытков, причиненных контрагентами.
На основе трудового договора устанавливаются права и обязанности работника, а также работодателя. Работник имеет право на заключение соглашения, своевременную оплату в полном объеме, соблюдение времени труда и отдыха. Работодатель имеет право получать со стороны работника своевременное исполнение обязательств согласно должностной инструкции.
При несоблюдении условий работник может не получать премию, получать выговор с занесением в трудовую книжку. При несвоевременной или неполной выплате заработной платы работник может прекратить исполнять обязательства, подать жалобу в трудовую инспекцию или в суд.
При оформлении договора оказания услуг заказчик обязуется своевременно вносить оплату, исполнитель – оказывать перечисленные в соглашении услуги. Если услуги предоставить невозможно по вине заказчика, исполнитель получает полную оплату в соответствии с условиями.
Правила оформления договора, основные моменты, на которые следует обратить внимание
Прежде чем заключить договор с компанией, необходимо выяснить следующие моменты:
- Имеет ли право юридическое лицо заключать такого рода договор.
- Наличие лицензии на строительство. Лицензия – гарантия, что строительные работы будут выполнены специалистами.
Все условия и договоренности должны быть четко, емко и подробно прописаны в договоре. Помните, общие фразы не имеют никакую юридическую силу, их можно трактовать по-разному, они ничего не значат и суд может трактовать их на свое усмотрение. Чем подробнее описаны условия, критерии и нормы, тем легче будет доказать их нарушение в арбитражном суде:
- Дата заключение договора.
Она должна быть указана обязательно.
Кроме предмета существенными для договора подряда, в том числе на строительство объекта ИЖС, являются сроки начала и окончания производства работ. Отсутствие в договоре условия о сроке выполнения работ влечет признание его незаключенным (данная позиция закреплена в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127).
Выполнение работ с нарушением сроков или их приостановка на неопределенный срок без согласования с заказчиком является существенным нарушением договора и, как следствие, основанием для его расторжения в судебном порядке (см., например, решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 27.03.2017 по делу № 2-1635/2017).
Стороны могут также установить промежуточные сроки для различных этапов работ (п. 1 ст. 708 ГК РФ), разработав, например, календарный график. Это особенно уместно в ситуации, когда выполнение работ ведется в несколько этапов, расчет и предоставление строительной площадки заказчиком также происходит поэтапно.
Изменение сроков может фиксироваться путем:
- подписания дополнительных соглашений;
- обмена письмами.
Гарантии прав заказчика в договоре подряда на строительство дома
В процессе строительства дома заказчик обладает рядом гарантий: общих, характерных для любых подрядных отношений, и специальных, обусловленных участием в них гражданина-потребителя.
К общим можно отнести:
- Право заказчика в случае ненадлежащего исполнения договора подрядчиком требовать от него устранения дефектов в разумные сроки и бесплатно, либо снижения цены, либо компенсации расходов на устранение дефектов своими силами (ст. 723 ГК РФ).
- Право заказчика отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков при неисполнении подрядчиком требования о ликвидации недостатков либо в случае невозможности их исправить (ч. 3 ст. 723 ГК РФ).
Общие гарантии дополняются гарантиями прав заказчика по договору бытового подряда и как потребителя:
- Обязанность подрядчика предоставить заказчику всю информацию о возводимом объекте и право заказчика требовать расторжения договора без оплаты и возмещения убытков, если договор был заключен вследствие непредоставления такой информации (ст. 732 ГК РФ).
- Право заказчика при обнаружении недостатков в рамках гарантийного срока (при его отсутствии — в течение 5 лет) требовать от подрядчика безвозмездного устранения дефектов или повторного выполнения работы либо осуществить действия, указанные в ст. 723; а если обнаружены существенные недостатки, то также требовать возврата части цены (ст. 737 ГК РФ).
- Право заказчика требовать возмещения морального вреда в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком договора (ст. 15 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от 16.02.2018 по делу № 2-2662/2017).
Что если подрядчик отказывается заключать договор?
С таким подрядчиком работать категорически не рекомендуется. Добросовестный исполнитель, наоборот, заинтересован в том, чтобы права обеих сторон были максимально защищены, а следовательно, сам будет настаивать на том, чтобы составить официальный документ, который будет регламентировать вашу с ним работу. Договор подряда — это юридическое соглашение, которое обязывает строителя сдать объект в установленный срок, а будущего домовладельца — обеспечить для этого все оговоренные условия и заплатить за работу оговоренную сумму денег. Строительных фирм, которые отказываются составлять договор, на нашем рынке, кажется, уже не осталось. А вот частники могут попытаться обойтись «без этих формальностей». И от них надо бежать как от огня и ни в коем случае не доверять им свой будущий дом. Скорее всего, у них есть причины не связывать себя с вами официальными отношениями.
Существует ли форма договора строительного подряда, куда можно просто вписать свои данные?
Единой формы нет. Каждый дом индивидуален, как и каждый человек. Поэтому и каждый договор будет содержать уникальные детали. Так что для начала нужно будет описать в договоре сам процесс строительства, обозначить тип построенного объекта, технологию и используемые материалы. Есть и еще список обязательных пунктов, без которых не обходится ни один такой документ. В него нужно внести:
- права и обязанности обеих сторон;
- сроки выполнения каждого этапа работ. То есть этот раздел не должен выглядеть как «дом должен быть сдан к 18 ноября 2022 года». Срок завершения каждой стадии строительства нужно четко прописать, иначе у вас не будет полноты контроля;
- цену каждого вида производимых работ (здесь точно так же — не цена за дом целиком, а цена каждой манипуляции, не поленитесь);
- условия предоплаты, сроки внесения сумм оплаты за работу и порядок расчетов (наличными деньгами, на расчетный счет, на банковскую карту);
- обязательно надо предусмотреть гарантии строительной компании или бригады на произведение своих трудов. Так, ГК РФ регламентирует, что на фундамент гарантия не может быть меньше двух лет (ст. 724), на коробку — тоже (ст. 756);
- четко должна быть прописана ответственность за невыполнение условий договора с обеих сторон;
- особые условия, порядок действий при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, которые помешают выполнить обязательства по договору;
- реквизиты заказчика и подрядчика.
Каждый из этих пунктов — не пустая формальность (как показывает практика последнего года). Им нужно уделить максимальное внимание, ведь это — ваша защита и гарантия.
ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА
1. Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, площадь и состояние которого должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий — обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.
2. В случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, заказчик обязан передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги. (Оплата за эти услуги производится в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда.) (ст. 747 ГК РФ.)
3. Своевременно производить оплату работ подрядчика.
Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 ГК РФ, в которой установлено следующее правило: «Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно».
4. Немедленно организовать и произвести приемку результатов работ (этапа работ) по получении сообщения подрядчика о готовности к сдаче-приемке.
Вопросу приемки объекта строительства в ГК РФ посвящена ст. 753, согласно которой заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.
В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
Заказчик производит приемку объекта на основании результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, представленных подрядчиком документов, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора.
Напомним, что подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.
Заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.
Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
5. Заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме стоимость выполненных работ, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ, в случае их приостановления и консервации объекта по не зависящим от сторон причинам.
При выполнении договора строительного подряда не исключено возникновение различного рода препятствий и конфликтных ситуаций . Поэтому ( ст. 750 ГК РФ ) , если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены.
Расходы стороны, связанные с исполнением этих обязанностей, подлежат возмещению другой стороной в случаях, когда это предусмотрено договором строительного подряда.
Если ваши отношения со строителями педантично прописаны в самом договоре строительного подряда, приложениях в виде графиков производства работ и платежей, а все изменения в конструкции находят отражение в проектно-сметной документации, ваши шансы увидеть дом своей мечты значительно увеличиваются.
Подписывая акты сдачи-приемки по окончании того или иного этапа стройки, у вас будет возможность заглянуть в проект, чтобы обнаружить возможные отклонения и задать соответствующие вопросы на сей счет.
В период строительства имеет смысл почаще наведываться на стройку. Особого внимания со стороны заказчика требуют подготовительный период и фундаментные работы. Во-первых, это самый ответственный ее этап (ошибки и просчеты, допущенные при закладке строительного основания могут иметь фатальный характер), во-вторых, именно в этот момент происходит основная «притирка» в отношениях заказчика с подрядчиком.
Если вы сами не строитель, то едва ли сможете оценить прочность бетона и обоснованность применения той или иной марки арматуры. Но косвенным признаком того, что все в порядке, для вас будет высокая культура производства работ и порядок на стройплощадке.
Опыт строителей показывает, что когда начинаются отделочные работы, многие заказчики готовы дневать и ночевать на объекте. Тем не менее, качество работы строительной организации имеет смысл оценивать в тот период, когда внутренняя отделка еще не завершена.
13.1. Подрядчик должен при выполнении своих обязательств по настоящему Договору соблюдать высочайшие этические и профессиональные стандарты и обязан подчиняться всем применимым законам и положениям.
13.2. Подрядчик соглашается со следующим:
-
Не производить или не предлагать прямо или косвенно платеж или дар какому-либо работнику, должностному лицу или представителю правительства, правительственного учреждения или иного органа или какой-либо политической партии либо ее должностному лицу или какому-либо кандидату на политический пост при обстоятельствах, когда платеж или дар будут составлять незаконный платеж, либо когда платеж или дар был произведен с целью обеспечить неправомерное преимущество или получить какой-либо доход от деятельности;
-
Приложить все свои усилия с тем, чтобы поддерживать репутацию и содействовать интересам Заказчика, и не вправе допускать конфликт между своими интересами и обязанностями, которые он имеет перед Заказчиком.
Зачем заключать договор строительного подряда на ремонт квартиры
Для производства в квартире ремонта можно просто нанять бригаду строителей или отделочников, обсудив все условия устно. Но в случае обмана или некачественно выполненной работы предъявлять претензии бесполезно – доказать наличие договоренности без договора практически невозможно.
Поэтому заключение договора строительного подряда – способ застраховать себя от возможных негативных последствий, в первую очередь. Это в равной степени относится как к заказчику, так и к подрядчику.
Кроме того, именно в договоре прописываются все условия сотрудничества, вероятные разногласия и пути их разрешения. Таким образом стороны избавляют себя от необходимости садиться за стол переговоров всякий раз при возникновении внештатных ситуаций. Например, в договор можно включить пункт об ответственности подрядчика за порчу строительных материалов или о его обязанностях при обнаружении брака в работе.