Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя: составляем правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дарственная с обременением — это договор между дарителем и получателем, согласно которому даритель дарит имущество, однако оставляет за собой право на пожизненное проживание в этом имуществе. Такое право на пожизненное проживание называется правом обременения.
Договор дарения представляет собой разновидность сделки по отчуждению имущества, при которой оно передаётся безвозмездно.
При этом одаряемый не будет иметь никаких материальных обязательств перед дарителем, в противном случае договор будет иметь иную природу и будет именоваться меной или куплей-продажей.
Однако некоторые ограничения всё же могут быть использованы. Закон разрешает дарить квартиру при условии пожизненного проживания в ней предыдущего собственника.
Такая оговорка может стать удобным выходом при желании передать право собственности при жизни, но при наличии опасений за собственное право проживания.
Суть в том, что при отсутствии данной оговорки, даже в случае, если даритель будет зарегистрирован в квартире, новый собственник сможет выписать его (в судебном порядке), так как будет обладать полным правом собственности, а право пожизненного проживания защитит от подобных ситуаций.
Право пожизненного проживания, указанное в договоре дарения, даёт бывшему собственнику возможность проживать в переданном объекте недвижимости, однако такое лицо больше не сможет распоряжаться имуществом и влиять на его дальнейшую судьбу.
То есть любые аспекты права собственности у лица исчезают, остаётся лишь частичное право пользования.
Как проходит процедура дарения
С дарственной рано или поздно приходится сталкиваться большинству людей. Некоторые выступают в роли получателя, другие становятся дарителем. Необходимость в данном процессе появляется тогда, когда хочется передать права на имущество близкому человеку. Например, родители решают выросшему ребёнку подарить квартиру, чтобы тот мог жить отдельно. Чтобы это сделать, потребуется оформить специальный документ, а также обратиться в государственный орган. Без засвидетельствования данного факта в Росреестре передача недвижимости будет невозможна.
Выгоднее всего оформлять дарственную на квартиру между близкими родственниками. В этом случае можно подарить жильё без уплаты налога. В 2020 году он составляет 13% от общей стоимости недвижимости. И платить его придётся получателю, так как даритель за процедуру не имеет никакой выгоды. Налог является обязательным, если сделка осуществляет не между членами семьи – бабушкой, дедушкой, внуками, детьми, родителями, супругами, братьями и сёстрами.
Чтобы процедура прошла успешно, даритель обязательно должен иметь документы на квартиру, которую хочет передать. Без официальных бумаг, подтверждающих его права, никто не станет оформлять дарственную. Поэтому нужно заранее позаботиться о документах, и если каких-либо не хватает, то сделать их или восстановить.
Стоит рассмотреть ситуацию, когда у дома несколько владельцев. Такое бывает достаточно часто, так как в России достаточно мало жилищ, которые бы принадлежали только одному человеку. Если планируется провести дарение квартиры, у которой несколько собственников, то придётся спрашивать у каждого из них соглашение. Причём если они разрешат дарение с правом пожизненного проживания, то тогда надо будет оформить всё в письменном виде и заверить у нотариуса. Данный документ потребуется предоставить вместе с остальными в государственном органе, чтобы зарегистрировать процедуру дарения.
Причины для оспаривания
Если определенный человек решает, что надо признать сделку дарения недействительной, то он должен разобраться в том, в каких случаях оспаривается дарственная. Для этого могут быть разные причины, которые должны подтверждаться официальными бумагами. Обычно процедура выполняется по следующим основаниям:
- для заключения договора использовалась неправильная форма, поэтому в тексте наличествуют ошибки, а также отсутствуют существенные условия;
- даритель умирает до непосредственной передачи имущества, а при этом дарственная с правом пожизненного проживания дарителя составлялась без участия нотариуса, поэтому квартира при таких условиях входит в наследственную массу;
- во время подписания документа даритель являлся недееспособным;
- сделка является мнимой или притворной;
- есть вероятность, что за счет неправильных действий одариваемого недвижимость будет уничтожена;
- даритель официально признается финансово несостоятельным, поэтому управляющий, назначенный судом, может отменить сделку, если она была заключена в течение года до подачи иска о банкротстве в суд.
Оспаривается ли дарственная, если договор был заключен три года назад? При таких условиях суд не будет рассматривать иск, так как истек срок давности. Каждая ситуация является индивидуальной, поэтому судья должен учитывать все нюансы конкретного дела.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: характеристика
Этот тип сделки довольно-таки часто применяется как между гражданами, находящимися в родственной связи, так и не соединенными кровными узами (друзьями, юридическими лицами и др.). Такой акт имеет ряд положительных и отрицательных характеристик для обоих контрагентов.
Для правомерного исполнения договора с условием обременения нужно проделать цикл операций по его регистрации и оформлению. При этом не должно быть встречных подарков со стороны одаряемого.
А также существует еще один нюанс, при котором, переданная владельцем в дар квартира исключается из наследственной массы собственника после его кончины.
Это происходит в том случае, когда переход прав собственности на подаренное имущество не был зафиксирован в ЕГРН. Хотя договор был уже подан на госрегистрацию, но по каким-либо причинам не был зарегистрирован.
При таких обстоятельствах одаряемый вправе защитить свои интересы в суде. Однако судебная практика противоречива, все зависит от конкретных обстоятельств дела.
Плюсы дарения с правом пожизненного проживания
Делая выводы, необходимо указать. Гражданин, который желает подарить свою жилплощадь другому лицу на определенных условиях, приобретает возможность проживать в этой квартире и пользоваться ей до конца своей жизни.
Такой вариант хорошо подходит для престарелых людей, живущих только на одну пенсию. Передавая недвижимость по договору дарения с обременением, они освобождаются от коммунальных платежей, потому как не владеют этим жилищным хозяйством в соответствии с соглашением сторон.
Существенный плюс заключается в следующем. Даритель оставляет за собой право проживать бессрочно в подаренной квартире, не теряя регистрации, что регламентируется ст. 558 ГК РФ.
Помимо этого, собственник может прописать в дарственной еще ряд условий, к примеру, дать возможность жить внукам, супруге на означенной жилплощади или иным родственникам.
На одаряемое лицо, согласно договорным условиям, может быть возложена еще ответственность по ремонту квартиры.
И в случае невыполнения им условий соглашения, в соответствии с законом (ст. 450 ГК РФ) бывший собственник вправе обратиться в суд и вернуть жилплощадь в собственность по закону.
Обременение — что это такое?
Обременением называют запреты, не позволяющие правообладателю свободно распоряжаться своим жилым помещением или земельным наделом. Речь идет о:
- сервитуте;
- ипотечном залоге;
- аресте жилья;
- пожизненной ренте;
- опеке;
- аренде.
Договор дарения с обременением пожизненного проживания бывает трех видов:
- когда дарящий оговаривает возможность жить на подаренных квадратных метрах и частично владеть жилым помещением, а дарополучатель соглашается ему в этом не препятствовать;
- когда условия договора позволяют благодетелю оставаться хозяином жилплощади и жить в ней до конца своих дней, после чего собственником становится одаряемый;
- когда условия соглашения определяют очередность и порядок пользования подаренной жилплощадью между дарополучателем и дарителем.
Составляя договор, в котором в качестве отдельного пункта обговаривается право дарителя на дальнейшее проживание в квартире, стороны получают определенные выгоды.
Преимущества для дарителя:
- возможность не думать о крыше над головой после заключения сделки;
- сохранение прописки;
- возможность не оплачивать в дальнейшем коммунальные услуги, ремонт жилья и т.п.;
К минусам составления дарственной, по которой даритель планирует проживать в недвижимости, относится то, что такие условия легко оспариваются судом. Новый владелец сможет не только пользоваться, но и распоряжаться квартирой, поэтому легко обходит условия, прописанные в договоре. К основным спорным моментам относится:
- Разрешение проживать в квартире может признаваться возмездностью. Поскольку включается условие о том, что даритель сможет пользоваться имуществом одариваемого, то он получает от этой сделки определенную выгоду. Такое условие позволяет оспорить дарственную. Хотя даритель не требует каких-либо расходов или услуг, но возникает обременение, не позволяющее человеку распоряжаться полученным имуществом.
- Включение раздела о пожизненном проживании выступает нарушением прав одариваемого. На основании договора дарения гражданин получает имущество, которым может распоряжаться по своему желанию. Но поскольку дарственная содержит новое условие, то это нарушает права получателя дара.
По аналогичным случаям судебная практика отличается неоднозначностью, поэтому судьи становятся на сторону, как истцов, так и ответчиков. Нередко вовсе пункты о возможности пожизненного проживания дарителя выступали основанием для признания договора недействительным.
Как оформить договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя?
Для того чтобы преподнести в дар такой вид недвижимости, как квартира, с правом жить в ней пожизненно необходимо выполнить в определенной последовательности следующие действия:
- Подготовить требуемый пакет документов. В этот список входят:
- копии паспортов тех лиц, которые являются непосредственными участниками сделки;
- образец договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя;
- справка, взятая из бюро технической инвентаризации;
- справка с информацией о том, сколько граждан прописано в данной квартире;
- паспорт, выданный на квартиру при ее покупке.
Полный перечень документов, которые могут понадобиться для оформления сделки дарения, мы рассматривали в специальной статье.
Преимущества и недостатки сделки
Сперва рассмотрим положительные стороны такой сделки. Даритель в праве жить в квартире на протяжении всей жизни (даже, если новый владелец ее продаст), а также заселять других лиц (если имеет на это согласие). В добавок лицо, дарящее недвижимость, освобождается от обязанностей оплаты различных налогов и коммунальных платежей и его права на пользование имуществом сохраняются в полном объеме даже при смене владельцев.
Плюсы для лица, получившего во владении недвижимость, состоят в том, что он становится владельцем квартиры абсолютно бесплатно, а также может ее продать в любой период времени.
Теперь перейдем к отрицательным аспектам сделки для дарителя. Одаряемый не обязан заботиться о больном дарителе, договор дарения служит единственным документом, фиксирующим право пожизненного проживания, а также даритель не может оказывать влияние на решение о продаже имущества.
Минусы одаряемого лица заключаются в отсутствии возможности выселить дарителя (последний может это сделать только самостоятельно), риске, что даритель кого-то подселит и обязанности выплаты различных платежей за недвижимость. А жить в подаренной квартире нужно согласно правилам, установленных дарителем.
Таким образом, перед тем как заключить дарственную на квартиру с правом пожизненного проживания, взвесьте все плюсы и минусы данной сделки. Если вы все-таки примете решение осуществлять сделку, то выполните все необходимые для этого действия, не забыв при этом внести налоговые платы и государственную пошлину.
Как определить порядок пользования квартирой
Как мы уже упоминали выше в статье, процедура использования подаренной недвижимости может разграничивать условия пользования совместным имуществом. Основными факторами, определяющими порядок пользования, выступают следующие условия:
- Лицо, подарившее квартиру по дарственной с условием пожизненного проживания дарителя – имеет право пользоваться ею до самой смерти.
- Одариваемое лицо может пользоваться лишь одной частью этой недвижимости (как правило, одной комнатой), а право распоряжаться полностью квартирой переходят к нему после кончины дарителя.
- Обе стороны-участника сделки имеют право передавать свою часть собственности другому человеку, но это необходимо оговорить заранее и вписать в договор дарения при его составлении.
- После смерти дарителя подаренная им квартира будет исключена из наследственной массы и передана одаряемой стороне, согласно положениям 292 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.
- При заключении дарственной с законным бессрочным проживанием дарителя, стороны могут внести в договор условие о проживании вместе с ними на их части квартиры других лиц.
Все перечисленные и другие условия должны быть оговорены сторонами до составления и подписания акта. Однако, даже в этом случае – сложно гарантировать 100% соблюдение условий другим участником сделки. Поэтому мы рекомендуем обратиться за сопровождением данной сделки к опытному нотариусу или хотя бы получить бесплатную консультацию нашего юриста! Не стоит рисковать своим будущим!
Налогообложение договора
Налогообложение недвижимости, полученной по договору дарения, регулируется в соответствии с гл. 23 НК РФ. Подаренное близким родственникам имущество не облагается налогами (в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В кругу близких родственников признаются:
- супруги, состоящие в официальном браке;
- родители (усыновители);
- дети (в том числе, усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- братья и сёстры (включая полнородных и неполнородных, имеющих одного общего родителя).
Налоговый платёж в связи с подаренным имуществом производится после оформления и регистрации права собственности. Если получатель-родственник в ближайшие три года после получения продаёт квартиру, то должен оплатить 13% от кадастровой стоимости.
Для остальных граждан ставка налога при получении квартиры по договору дарения составляет 13% от оценочной стоимости квартиры на момент составления дарственной. Льготные категории в этом случае отсутствуют (значит, инвалиды, пенсионеры, малоимущие граждане и прочие получатели льгот оплачивают 13% от кадастровой стоимости имущества):
- Эти правила распространяются на граждан-резидентов РФ, которые имеют общегражданский паспорт РФ и находятся на месте пребывания или проживания в России более шести месяцев ежегодно (если быть точнее, свыше 183 суток).
- Нерезиденты оплачивают налог на подаренное имущество по ставке 30% от оценочной стоимости имущества.
Новый собственник квартиры обязан в срок до 30 апреля следующего года после оформления дарственной направить в территориальные органы ФНС декларацию о полученных доходах по форме 3-НДФЛ и прочие документы (удостоверение личности, договор дарения, иные документы). Оплачивать налог на подаренное имущество необходимо до 15 июля следующего года после подписания и регистрации договора.
Понятие и стороны договора дарения
Согласно ст. 572 ГК, договор дарения представляет собой соглашение двух и более субъектов права о безвозмездной передаче в пользу одного или нескольких из них неких имущественных благ, освобождение от имущественных обязанностей или обещание совершения таких действий в будущем. В качестве предмета дарения могут выступать любые допущенные к свободному гражданскому обороту вещи, а также имущественные права требования, возникновение которых не связано с личностью их первоначального собственника. Кроме того, отметим обособленную форму дарения — пожертвование (ст. 582 ГК), обремененное целевым общеполезным назначением и характеризующееся суженным субъектным составом и ограниченным кругом допустимых к передаче предметов
Так, дарителем — лицом, передающим подарок, может выступать любое дееспособное лицо, обладающее правом собственности на передаваемый одаряемому предмет и согласием на то сособственников. Одаряемый — получатель блага, может участвовать в сделке даже при отсутствии дееспособности — в таком случае его интересы будут представлять законные представители — родители, опекуны или попечители, в соответствии
ГК РФ Статья 29. Признание гражданина недееспособным1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство.
Возможность участия в сделке малолетних и несовершеннолетних лиц, согласно п. 2 ст. 26 ГК и п. 2 ст. 28 ГК, они вправе лично участвовать в сделке дарения как одаряемые, если ей не предусматривается нотариальное оформление или регистрация перехода прав, при наличии такой необходимости, их интересы представляют родители и другие законные представителя. Отметим, что указанное правило не распространяется на мелкое бытовое дарение, предмет которого не имеет крупной стоимости.
Преимущества и недостатки
Плюсы и минусы таких сделок есть как для одной, так и для другой стороны.
К преимуществам для владельца относятся:
- Право проживать и использовать квартиру до конца жизни бесплатно.
- Право сохранить прописку.
- Право расторгнуть договор, если вторая сторона не соблюдает условия.
Главным минусом является то, что одаряемый может пользоваться имуществом на свое усмотрение. Может продавать, сдавать, дарить квартиру третьим лицам.
Для одаряемого преимуществами являются:
- Получение имущества безвозмездно.
- Право полного распоряжения имуществом.
- Отсутствие необходимости обеспечивать и ухаживать за владельцем.
Главным минусом является то, что продать или сдать квартиру с жильцом достаточно трудно.
Дарственная с правом пожизненного проживания может быть выгодна и удобна в некоторых случаях. Например, если это единственное жилье владельца. Но прежде чем заключать сделку, нужно взвесить все плюсы и минусы.
Дарственная с пожизненным проживанием означает, что имущество перейдет безвозмездно в собственность другого человека, при этом до конца жизни владелец имеет право проживать в квартире. Также с ним могут жить третьи лица временно или постоянно.
Пожизненное проживание означает, что будет оформлен обычный договор дарения, но в нем будут указаны определенные условия и пункты, которые позволят владельцу проживать в квартире. При этом, ни о какой плате за дар речи не идет. Такой договор заключается только с согласия одаряемого. Он не предусматривает, что разрешение на проживание является платой за квартиру.
Закон разрешает подобные сделки (ст. 558 ГК РФ). В условия договора вписываются пункты, которые точно определяют права и обязанности сторон.
Можно прописать разные условия. Например, что владелец имеет право пользоваться всей квартирой или, наоборот, в его пользовании будет находиться только одна комната. Также в договоре можно указать, что третьи лица также могут пользоваться имуществом.
Будьте внимательны! Все эти условия действуют только до момента смерти владельца. После смерти вся квартира перейдет в пользование одаряемого. Наследники: дети, жены, родители, не смогут претендовать на имущество. Даже если одаряемым является чужой человек.
У такой сделки есть свои плюсы и минусы. Но, главное, что вопрос о пожизненном проживании должен решаться в двустороннем порядке. Сам даритель не может принять такое решение. Одаряемый, в случае несогласия с владельцем и условиями договора, может отказаться от недвижимости.
Фактически, оформление такого договора ни чем не отличается от оформления обычной сделки. В тексте документа будет лишь указано несколько дополнительных условий.
Стоит сказать, что владелец не имеет права склонять одаряемого к положительному решению, путем принуждения. То есть владелец не должен ставить условия одаряемому. Решение о заключении дарственной принимает только владелец, остальные условия должны обсуждаться совместно.
Что происходит с квартирой, если даритель умирает?
После оформления ДД право собственности переходит к одаряемому, но даритель продолжает жить в подаренном имуществе и состоять на регистрационном учете.
В случае его смерти наследники претендовать на подаренную недвижимость не смогут – ею владеет другой человек (одаряемый).
Пример из практики:
Мужчина подарил дом женщине по ДД с пожизненным проживанием в 2015 году, право собственности за одаряемой зарегистрировано через 2 недели. После этого он остался жить в подаренном жилье, а в 2017 году скончался. Т.к. недвижимость на момент смерти дарителя принадлежала одаряемой, правопреемники не смогли претендовать на нее и получить в наследство.
Алгоритм составления дарственной
Как происходит процедура дарения и составление дарственной с обременением? В первую очередь нужно написать сам текст договора. Желательно это делать в присутствии нотариуса, который впоследствии заверит бумагу своей печатью и подписью, а также подскажет, как правильно составить текст. Дарственная должна содержать следующую информацию:
- Сведения о сторонах сделки — ФИО, паспортная информация, адрес прописки, дата рождения.
- Сведения о передаваемом подарке. Указывается максимально полная информация — адрес расположения объекта, площадь в квадратных метрах, количество комнат, серия и номер бумаг о владении.
- Условия соглашения. Здесь нужно прописать тот факт, что предыдущий владелец теряет юридические права владения, но может жить в этом помещении. Условия могут быть расширены, например, разрешается указывать, что проживание будет совместно с супругой бывшего хозяина.
- Дата составления и подписи сторон.
Ознакомиться с примером составления соглашения, обременённого проживанием бывшего хозяина, можно заранее, скачав образец из интернета. Также, можно попросить помощи юристов, которые заполнят бланк договора, а сторонам достаточно будет просто поставить свои подписи.
Сделка совершается в присутствии нотариуса. Он следит, чтобы права сторон не нарушались, а даритель находился во вменяемом состоянии и не действовал под угрозами или шантажом.
Если квартира находится в долевом владении, то потребуется разрешение на передачу от всех совладельцев. Согласие должно быть выражено в письменном виде и заверено нотариусом. Без согласия совладельцев даритель может передать только свою долю. Эти же правила касаются и совместно нажитого в браке имущества.
После того, как соглашение подписано, необходимо зафиксировать факт перехода прав владения от одного хозяина другому. Для этого потребуется подойти в отделение Росреестра и предоставить следующий перечень бумаг:
- удостоверения личности обеих сторон в виде национального паспорта;
- бумаги, подтверждающие владение квартирой;
- техническая документация на объект;
- соглашение о дарении и разрешения от совладельцев, когда это необходимо;
- выписка с информацией из книги по дому;
- чек о внесении государственной пошлины.
Государственная пошлина за регистрацию прав владения фиксирована и составляет 2000 рублей.
Документацию можно подать в окошко многофункционального центра. В зале МФЦ стоят автоматы, через которые можно внести госсбор. Документы оформляются на протяжении 14 дней. По истечению этого срока приходит уведомление в виде СМС или электронного письма. Собственник может подойти снова в Росреестр или МФЦ и забрать документ, подтверждающий его владение жильём.
Похожие записи: