Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные условия договора купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существенное условие договора продажи недвижимости — предмет, то есть квартира, дом, земельный участок и т.д. В договоре необходимо указать информацию об имуществе: кадастровый номер, адрес, площадь (поможет выписка из государственного реестра недвижимости), тогда не возникнет трудностей с определением, какой объект недвижимости продается, и, как следствие, нарушения прав сторон. Например, если в договоре нет необходимых для идентификации недвижимого имущества сведений, сделка будет считаться незаключенной (ст. 554 Гражданского кодекса РФ). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, продается квартира в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве — другая ситуация и другой договор, но все же хотим напомнить о важности этого условия). Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно, — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры.
Безопасность сделки: правовые гарантии нотариально удостоверенного договора
При удостоверении соглашения о продаже недвижимого имущества нотариус:
· проверяет законность сделки, устанавливает личности граждан и представителей физических и юридических лиц;
· проверяет правоспособность юридических лиц, дееспособность граждан, полномочия представителей;
· разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора;
· проверяет соответствие намерений сторон требованиям закона и соответствие воли сторон волеизъявлению.
При обнаружении нарушений законодательства, недобросовестности со стороны участников сделки нотариус не удостоверит договор. Нотариально удостоверенная сделка гарантирует продавцу и покупателю, что стороны осознают суть соглашения, последствия своих действий, что исключает возможность введения в заблуждение и принуждения к подписанию договора. При этом, если нотариус допустит ошибку, пострадавшая сторона получит компенсацию ущерба, так как профессиональная деятельность нотариуса застрахована. Он несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в ходе совершения нотариального действия.
Документы, необходимые для составления договора
Их не так много:
- Выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость
- Правоустанавливающий документ Продавца, в роли которого могут выступать:
- ДПК (где нынешний Продавец выступал в роли Покупателя)
- Свидетельство о приватизации
- Дарственная
- Свидетельство о наследовании
- Судебное решение о признании права собственности
- Паспорта Продавца и Покупателя
- Справка из жилищного органа о лицах, прописанных в квартире, которая продается. Либо о том, что в ней никто не зарегистрирован.
- Согласие супруга Продавца на сделку (если тот состоит в браке)
- Постановление-разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний)
- Квитанция об уплате государственной пошлины. Пошлину оплачивает Покупатель. В 2022 году ее сумма составляет 2000 рублей.
Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости
Существенным условием договора продажи недвижимости в ст. 554 Гражданского кодекса называются данные, которые позволяют определить продаваемый объект недвижимости, т. е. отличить его от подобных. В частности, это могут быть сведения о местоположении объекта на определенном участке земли или его нахождении в составе другого объекта недвижимости. Таким образом, достаточно указать кадастровый номер продаваемого объекта (п. 2 постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), если таковой присвоен.
В случае, когда объект не поставлен на кадастровый учет обязательным условием договора купли-продажи недвижимости станет указание:
- адреса или иного описания местонахождения будущего здания;
- ориентировочной площади объекта;
- количества приобретаемых помещений и этажей, их расположения;
- нумерации помещений согласно поэтажному плану проектной документации.
Комментарии к ст. 558 ГК РФ
1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст. ст. 554 и 555 и коммент. к ним).
Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Согласно ст. 9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.
Комментируемая статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ N 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда РСФСР» (Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11. С. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК).
2. Статья охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»; переход права собственности на кооперативные квартиры осуществлялся ранее в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» (Ведомости СССР. 1990. N 11. Ст. 164), п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» (Ведомости РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416), Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. «О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР «О собственности в СССР на территории РСФСР» (Ведомости РСФСР. N 44. Ст. 1434), а в настоящее время — согласно п. 4 ст. 218 ГК.
3. В порядке, предусмотренном комментируемой статьей, могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (СЗ. 1994. N 7. Ст. 694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ, утвержденной Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2, жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п. 4 Указа от 10 июня 1994 г).
С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям комментируемой статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.
Положения п. п. 5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. противоречат п. 8 Указа Президента от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.
Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 «Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» // СЗ. 1995. N 42. Ст. 3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г.).
4. Помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;
в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).
В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:
а) наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст. 53 ЖК:
б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. ст. 672 и 685 ГК).
5. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК).
Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (см. ст. 551 и коммент. к ней). Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 и коммент. к ней). В г. Москве, например, договор продажи жилого помещения после его нотариального оформления подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья (Постановление Правительства г. Москвы от 16 февраля 1993 г. N 142 «Об упорядочении организации управления жилищным фондом г. Москвы» в ред. Постановления Правительства г. Москвы от 28 ноября 1995 г. N 964).
6. При продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК.
Вопрос 50. Понятие, предмет и стороны договора мены
1. По договору меныкаждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне определенное имущество в обмен на другое.
2. Предметом договора меныявляются вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен.
3. Каждая из сторонпо договору мены признается продавцомв отношении передаваемого товара и покупателемв отношении получаемого товара, поэтому к отношениям по передаче товаров применяются нормы «Общих положений о купле-продаже».
По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными. Если же в соответствии с договором товары признаются неравноценными, то разницу в ценах должна оплатить сторона, стоимость товаров которой ниже.
Право собственности к сторонам переходит одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств по передаче товара.
Определение существенных условий договора купли-продажи недвижимости зафиксировано в ГК РФ (часть 1 статья 432). В данном документе указано, что к обязательным пунктам относятся:
- предмет. Все сведения должны совпадать с данными технического или кадастрового паспорта. Эти документы можно получить в БТИ или Росреестре;
- критерии, установленные законом или другими нормативно-правовыми документами в качестве существенных для заключения определенного контракта;
- цена объекта купли-продажи. Этот показатель фиксируется в документе в рублевом или валютном эквиваленте. Если стоимость указана в условных единицах, то рекомендуется также прописать курс Центробанка по валюте для дальнейшего пересчета в рубли. При этом цена может быть определена в твердой сумме или за квадратный метр жилплощади;
- иные условия, в соответствии с которыми одна из сторон считает, что договор должен быть оформлен. Если такие пункты не включаются в текст контракта, данный факт значит, что пожелания участников не совпадают. В свою очередь, это ведет к нарушению принципа добровольной основы сделки.
По закону требования о присутствии обязательных условий признаются выполненными, если стороны вписали название имущества – объекта сделки, а также его количество. В некоторых случаях договор может быть признан недействительным, если в соглашении купли-продажи не фигурирует стоимость и сроки. При неоплате товара в установленный период времени продавец вправе потребовать покупателя вернуть предмет договора.
Особенности договора продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).
Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество, в частности: земельный участок, здание, сооружение, квартира, а также другое недвижимое имущество в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Предметом данного договора может быть также недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено в будущем.
Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого помещения существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).
1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. 549, 556 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным.
Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора.
В этом случае применяются общие положения о договоре купли-продажи (ст. 463 ГК РФ).
2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).
При неисполнении данной обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи (ст. 475 ГК РФ).
Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).
В случае если недвижимость оказалась ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта или возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках – расторжения договора и возврата денежной суммы.
Требовать замены недвижимого имущества ненадлежащего качества на аналогичное покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче.
Существенные условия договора купли продажи недвижимости
Cущественные условия договора купли-продажи недвижимости необходимо согласовать перед сделкой. Если стороны не договорятся о предмете или цене, суд признает договор недействительным.
Договор купли-продажи недвижимости заключают перед совершением сделки в отношении различного жилья или нежилых помещений, целого здания или его части, земельных участков. В зависимости от особенностей объекта могут существовать специальные правила, которые учитывают при подготовке сделки.
Например, если это сделка с земельным участком. Когда компания приобретает недвижимость высокой стоимости, проверяют, не относится ли сделка к крупным, а также сделкам с заинтересованностью.
Если относится, нужно опираться не только на правила покупки и продажи недвижимости, но и на соответствующие правила о сделках.
Однако ряд требований закона касается оформления сделок с недвижимостью любого типа. В первую очередь, проверяют существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ без согласования существенных условий договор нельзя признать заключенным. Поэтому заключение договора купли-продажи недвижимости подразумевает согласование всех существенных положений для данного типа сделок.
Для договоров купли-продажи недвижимости выделяют несколько существенных условий:
- предмет договора;
- цену сделки;
- все условия, которые будут существенными для одной из сторон сделки.
Предмет договора купли-продажи
Понятие «предмет договора» не определено действующим законодательством, поэтому каждый правоприменитель толкует его по-своему. По сути, предметом является то, по поводу чего между сторонами возникают права и обязанности. В рассматриваемом договоре предмет – это товар.
В ч. 1 ст. 455 ГК РФ указано, что товаром могут быть любые не ограниченные в обороте вещи (ст. 129 ГК РФ). К данным вещам, например, относятся некоторые виды оружия, лекарственные средства, драгоценные металлы и другие.
Вещами являются предметы материального мира, представляющие ценность для человека, способные удовлетворять потребности субъектов гражданских правоотношений, выступать предметом товарообмена.
Вещи делятся на:
- движимые и недвижимые;
- определённые родовыми признаками и индивидуально-определённые (то есть уникальные) – например, к первому виду относятся чашки, а ко второму – картина конкретного художника;
- потребляемые (к примеру, продукты питания) и непотребляемые (автомобиль, недвижимость);
- делимые (квартира) и неделимые (стиральная машина);
- главная вещь и принадлежность (рама для зеркала);
- одушевлённые (животные) и неодушевлённые.
Подробнее об этом можно прочитать в ст. ст. 128-141 ГК РФ.
Для признания договора купли-продажи заключённым стороны должны согласовать условия о товаре. Согласно ч. 3 ст. 455 ГК РФ для согласования необходимо:
- определить наименование товара путём конкретизации самого наименования и характеристик товара;
- определить его количество (ч. 2 ст. 465 ГК РФ).
При продаже недвижимости в качестве существенных условий должны быть указаны в договоре (Образцы раздела Договор купли-продажи недвижимости) данные, которые позволяют определить конкретное недвижимое имущество (например, расположение на определённом земельном участке) — ст. 554 ГК РФ.
Переход прав на недвижимость и ее передача
В соответствии со ст. 28 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав включаемых в нее сведений, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Закона № 218-ФЗ (приказы Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968, от 20.06.2016 № 378, от 25.12.2015 № 975).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Обратите внимание!
Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества включены в предусмотренный ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ перечень оснований для осуществления государственной регистрации прав. Государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
Если основанием для государственной регистрации перехода права является нотариально удостоверенная сделка, заявление о государственной регистрации может быть подано как любой стороной нотариально удостоверенной сделки, так и нотариусом либо его работником (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
Согласование цены является обязательным для договора купли-продажи имущества
Цена также выступает существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правило ст. 424 Гражданского кодекса, когда приобретаемая вещь может быть оплачена исходя из сравнимых цен за аналогичные товары, не применяется.
Стоимость передаваемого объекта может определяться:
- Фиксированной суммой.
- Исходя из стоимости, установленной за единицу площади такого объекта, например за квадратный метр. В таком случае цена контракта определяется путем умножения цены за единицу измерения на фактический размер переданного объекта (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса).
- Процентов от кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 2 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
Если партнерами не установлено иное, цена контракта включает в себя и стоимость земельного участка (или его доли), подлежащего отчуждению вместе с объектом недвижимости (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса). В качестве примера судебной практики можно посмотреть постановление 12-го ААС от 24.03.2017 по делу № А12-65647/2016.
Когда сделки с отлагательным условием недопустимы?
Если рассматривать важную позицию законодателя, которая запрещает подобные операции, то она заключается в указании в качества отлагательного условия смерть продавца. На практике подобные процедуры всегда оформляются исключительно завещанием, при этом делается это строго в том порядке, который установлен законом.
Помимо этого, требуется и нотариальное удостоверение, так как это важное условие. Часто на практике люди путают предварительный договор с тем или иным контрактом об отлагательной сделке, носящий строго юридический характер.
Помните, что за отлагательный прецедент, как правило, нельзя принимать действия участников сделки, если это не предусматривает иных причин, которые требуют отлагательства.
Теперь вам должно быть известно, что э то непростая процедура, поэтому каждый пункт, присутствующий в договоре должен четко соблюдаться, стороны сделки должны вникать в его смысл. Ведь не сделав этого, можно совершить серьезные ошибки.
Была ли Запись полезна? 8 из 19 читателей считают Запись полезной.
Понятие — по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
Договор продажи недвижимости характеризуется как консенсуальный, двусторонний и взаимный.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу:
— земельные участки, обладающие оборотоспособностью — земля и другие природные ресурсы могут передаваться только в той мере, которая определяется в законах о земле;
— участки недр, которые являются недвижимыми в силу из физических свойств, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба не возможно;
— подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
— жилые помещения – это изолированное помещение, которое является недвижимым, пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
— нежилые помещения внутри зданий;
— предприятия как имущественный комплекс;
— объекты незавершенного строительства – права на объекты незавершенного строительства регистрируются на основании специальных документов: документ о праве собственности или праве пользования; разрешение на строительство; проектная документация; документы, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.
Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.
Субъекты договора продажи недвижимости:
Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.
По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава — заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.
Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.
До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.
При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее. Однако данное правило диспозитивно. Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Исполнение договора продажи недвижимости. Порядок перехода права собственности и рисков на покупателя. Права на земельный участок под недвижимым имуществом. Особенности продажи жилого помещения
Исполнение договора продажи недвижимости:
Продавецдолжен передать, а покупатель должен принять недвижимость по передаточному акту или иному документу о передаче. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество. Следовательно, другая сторона вправе требовать возмещения убытков или изъятия вещи.
Продавец должен передать недвижимость надлежащего качества. При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т. п., обслуживающих данный объект.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Договор розничной купли-продажи
Договор розничной купли-продажи – это соглашение, в силу которого продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК РФ).
Правовое регулирование отношений, возникающих из договора розничной купли-продажи, осуществляется нормами, содержащимися в § 2 гл. 30 ГК РФ, Законе о защите прав потребителей, Правилах продажи товаров дистанционным способом, Правилах продажи товаров по образцам, Правилах продажи отдельных видов товаров и др.
Предметом договора розничной купли-продажи является товар (вещь), предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, его существенные условия. Форма договора и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
В соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.
Существенные условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Предметом договора купли-продажи недвижимости являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.
Предметом договора купли-продажи недвижимости являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.
При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК, при купле-продаже недвижимости не применяются.
Договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами.
Сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК).
Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.
Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
Положение п. 2 ст. 551 ГК свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.
Важные и существенные условия договора продажи недвижимости
- В соответствии с п. 18 Постановления от 18.02.1998г. №219, существенным условием договора считается детальное описание сторон сделки. То есть, в данный документ вносятся данные продавца, как собственника недвижимости, а также покупателя, к которому впоследствии перейдут права на данную собственность. Если приобретение осуществляется юридическим лицом, то в обязательном порядке указываются все данные юридического лица, включая полное наименование, ИНН, дату регистрации органа и пр.;
- Существенным считается описание предмета договора. Нужно заметить, что в статье 554 ГК РФ указывается, что в данном договоре непременно должны быть указаны такие данные, которые позволяют четко определить и установить то имущество, которое передается покупателю. Соответственно, данные должны быть точными, перенесенными в договор с правоустанавливающих документов;
- В договоре, в обязательном порядке должна быть четко определена стоимость объекта. Причем, стоимость указывается исключительно в национальной валюте. В соответствии со статьей 555 ГК РФ отсутствие данной информации позволяет в дальнейшем признать договор недействительным;
- Обязательно указываются все данные по поводу осуществления расчетов. То есть, указывается сумма задатка и сумма, которая будет выплачена покупателем в процессе подписания договора. Если речь идет о рассрочке, то в данном пункте определяется своеобразный график осуществления платежей;
- Договор должен быть подписан сторонами сделки.