Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор между заказчиком и подрядчиком на выполнение строительных работ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами в разных ДП могут быть физические и юридические лица и ИП. Если заказчик не против, исполнитель имеет право позвать кого-то себе в помощь. Тогда он станет генеральным подрядчиком и будет отвечать по договору и за себя, и за помощника. Работу можно сразу поручить нескольким подрядчикам, тогда каждый из них в ответе только за свою часть. По умолчанию исполнитель сам выбирает способ и выполняет задание, используя свои средства и материал, но можно прописать и другие варианты.
Договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ: этапы составления и подписания
В большинстве случаев, при составлении договора используется типовой бланк.
ВАЖНО: Типовые бланки являются больше образцом заполнения, содержащим общие условия. При заполнении бланка на основе типовой формы, необходимо его дополнить особыми моментами, характерными для каждой конкретной сделки.
Договор на выполнение комплекса строительно-монтажных работ не подлежит обязательному нотариальному заверению.
Допускается обмен подписанными документами по электронной почте, однако впоследствии лучше распечатать и подписать договор в бумажной форме. При этом один экземпляр передается подрядчику, один остается у заказчика.
Перед подписанием нужно проверить полномочия сторон: запросить приказ на руководителя, доверенность и иные документы.
Договор вступает в силу с даты подписания, если стороны в тексте не предусмотрели иные условия.
Права и риски заказчика и подрядчика
При случайном повреждении материала, оборудования или отданной на обработку вещи риск несет та сторона договора, которая их предоставила. Если испорченным окажется результат работы — это всегда риск подрядчика. За просрочку отвечает виновная в ней сторона: за опоздание с передачей вещи — подрядчик, с приемом — заказчик.
Права на изготовленную вещь передаются заказчику. Но если он вовремя не заплатил за нее или заплатил меньше, чем договаривались, подрядчик вправе держать ее у себя, пока не получит полную сумму.
Когда материалы предоставляет заказчик, подрядчик обязан их беречь и экономить, а остатки или вернуть, или оплатить. Иногда в процессе работы выясняется, что материал не подходит для изготовления нужной вещи. Тогда исполнитель вправе потребовать, чтобы ему все равно заплатили положенное по договору, несмотря на то, что итог заказчику не понравился.
Заказчик имеет право проверить, как выполняется его задание, когда пожелает, но вмешиваться и давать распоряжения он не может. Если работа ведется слишком медленно и к назначенному сроку точно не будет закончена, заказчику разрешено разорвать соглашение и потребовать оплаты убытка.
Обе стороны вправе досрочно отказаться от исполнения договора подряда. Заказчик может сделать это без объяснения причин, но должен оплатить выполненную часть работы и убытки. Подрядчик имеет право прекратить или даже не начинать работу, если заказчик не предоставил материалы, техдокументацию или оборудование.
Существенные условия договора подряда
К существенным, то есть таким, без согласования которых договор подряда будет считаться незаключенным, относятся условия о предмете и сроке выполнения работ.
Под предметом договора в отношениях подряда понимают описание вида работ, объекта, на который они направлены, и необходимый результат. Если заказчик передает подрядчику вещь для обработки, то и она должна быть определена.
Сроки выполнения работ для договора подряда имеют особенное значение. Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре надо указать сроки начала и сроки окончания работ, а по согласованию сторон — и промежуточные сроки, т.е. завершения отдельных этапов работ. По общему правилу подрядчик несет ответственность за нарушение сроков выполнения работы, если только договор не будет предусматривать иное.
Как правильно указать сроки работ в договоре подряда? Лучше всего указывать конкретные даты, например: «Подрядчик обязан выполнить работы по настоящему договору в срок с 10 марта 2015 года по 25 мая 2015 года включительно». Если срок окончания работ точно установить невозможно, то формулировка может быть такой: «Срок выполнения работ по настоящему договору составляет 90 (девяносто) рабочих дней, начиная с 10 марта 2015 года».
Сроки выполнения значительного объема работ могут быть оформлены не в тексте договора, а в виде графика (календаря) работ, который будет являться приложением к договору подряда.
Указание конкретных сроков выполнения работ выгодно, прежде всего, заказчику, а вот подрядчик может настаивать на том, что не может определить сроки при заключении договора. Как быть в этом случае, можно ли указать, например, только срок окончания работ? Нет, ВАС РФ признает договоры подряда, в которых не указан срок начала работ, незаключенными (определение от 9 июля 2010 г. № ВАС-8415/10).
В некоторых случаях подрядчик может настаивать на том, чтобы привязать срок начала работ к сроку внесения заказчиком аванса или совершения им какого-то другого действия. Информационное письмо ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 позволяет такой способ установления сроков начала работ.
А вот привязывать срок окончания работ к действию заказчика нельзя. Например, нельзя определять этот срок датой подписания заказчиком акта сдачи-приемки работ без претензий. В этом случае отсрочка оплаты заказчиком работы становится, по сути, бессрочной, поэтому коллегия судей ВАС РФ признает такое условие договора подряда недействительным (ничтожным).
Некоторые суды указывают в качестве еще одного существенного условия договора подряда стоимость работ, хотя если она не будет указана в договоре, то будет определяться согласно положениям статьи 424 ГК РФ (по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги).
Если в ходе выполнения договора подрядчик видит необходимость в дополнительных работах или по другой причине превышает первоначальную стоимость работ, то он должен сообщить об этом заказчику. Заказчик может не согласиться на это повышение и отказаться от договора, в этом случае он должен оплатить выполненную часть работ. Подрядчик тоже может отказаться от исполнения договора, если в ходе выполнения работ существенно возрастет стоимость материалов, оборудования, услуг третьих лиц, а заказчик не согласится на рост расценок.
Кроме этих условий стороны могут согласовывать любые другие условия, которые посчитают важными для себя, в частности, рекомендуем обязательно прописать распределение рисков по договору подряда, т.к. они могут обернуться большими финансовыми потерями.
Напоминаем, что отсутствие в любом договоре существенных условий ведет к риску признания его незаключенным. В частности, для подрядчика это невозможность:
- потребовать от заказчика оплаты работы, предусмотренной договором;
- предъявить к заказчику штрафные санкции за нарушение договорных условий;
- потребовать взыскания убытков, причиненных такими нарушениями.
Привлечение субподрядчиков
Подрядчик должен заранее определиться с тем, сможет ли он выполнить работы по договору подряда лично. Если ему потребуется привлечь для этого третьих лиц (субподрядчиков), то надо убедиться, что договор не содержит запрета на это, т.к. по умолчанию подрядчик такое право имеет.
Кроме того, договор подряда может предусматривать такие условия как:
- обязанность подрядчика согласовывать кандидатуры субподрядчиков с заказчиком по указанным им критериям;
- обязанность подрядчика получить письменное согласие заказчика на привлечение субподрядчиков (без согласования кандидатуры);
- ограничение объема работ (например, не более 50% от общего объема), для которых подрядчик может привлекать субподрядчиков;
- возможность привлечения субподрядчиков только для определенного вида работ;
- право заказчика контролировать работу субподрядчиков и др.
Права и обязанности сторон соглашения, цена договора
Что касается прав и обязанностей сторон, то их рекомендуется включать в текст соглашения, хотя это и не обязательно. В ст. 745 ГК РФ предусмотрено общее правило, согласно которому подрядчик выполняет все необходимые работы, используя материалы, которые он сам и закупает. Однако в тексте соглашения можно прописать условие о том, что заказчик предоставляет материалы для строительства.
Кроме того, в соглашении можно определить, какие ГОСТы и СНиПы будет использовать подрядчик в своей деятельности. Указание на обязанность использовать такие стандарты полезно прежде всего самому заказчику, который при несоответствии работ требованиям нормативных документов сможет заставить подрядчика привести объект в соответствие с требованиями за его счет.
Правом заказчика является осуществление контроля за выполнением каждого из этапа работ, в том числе выполнение всех условий договора, надзор за качеством исполнения подрядчиком обязанностей. Если у заказчика нет знаний и умений для контроля, он может воспользоваться услугами специалиста. Такое правило оговорено в ст. 749 ГК РФ.
Подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных работ, в силу требований п. 1 ст. 706 ГК РФ. Однако в договоре может быть прописано, что такие действия подрядчика запрещены, и он должен выполнять все работы самостоятельно.
Цена соглашения должна быть определена сметой, которая является приложением к основному договору, в силу требований ст. 746 ГК РФ. В самом же договоре может определяться порядок оплаты и сроки перечисления средств. Допускается как предварительная оплата, так и постоплата, по факту. Кроме того, возможна поэтапная оплата. Например, когда построена коробка дома, может быть перечислена первая часть средств, а когда возведено все здание — оставшаяся.
Существенные условия договора подряда
На основании действующего законодательства существенными условиями являются предмет договора и срок, без указания которых заключенный контракт будет считаться недействительным.
К существенным условиям договора подряда относят его предмет и период действия.
-
В рассматриваемой нами ситуации — это выполнение работ по производству, обработке либо переработке изделия. Так, к примеру, в строительстве предметом такого соглашения является сооружение или реконструкция здания.
Также это может быть выполнение пусконаладочных, монтажных и иных работ, тесно связанных с постройкой. Итог деятельности подрядчика является овеществленным и передается заказчику после подписания акта сдачи-приемки.
Это отличает договор подряда от соглашения по оказанию услуг.
-
Второе существенное условие рассматриваемого вида контрактов — срок. В документе должна быть установлена дата начала и окончания работ. В определенных ситуациях — время сдачи отдельных объектов (к примеру, при строительстве большого жилого комплекса). По согласованию сторон при заключении контракта сроки возможно изменить в процессе его выполнения.
Обратите внимание!
Нарушение этих условий исполнителем без получения у контрагента необходимого разрешения считается несоблюдением пунктов соглашения. В результате к нарушителю будут применены меры ответственности, указанные в самом договоре.
Обязательства и права сторон, ответственность
При заключении договора важно соблюдать важные условия, такие как права и обязанности сторон, ответственность за невыполнение установленных условий. Перечень требований зависит от выбранной формы.
По договору подряда заказчик обязуется своевременно вносить оплату, а исполнитель предоставлять результаты в установленные сроки. При этом у заказчика есть право получить своевременные услуги, следить за ходом работ. Исполнитель имеет право на беспрепятственный доступ на объект, создание условий работы. При неисполнении обязательств назначается выплата неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы, возмещение убытков, причиненных контрагентами.
На основе трудового договора устанавливаются права и обязанности работника, а также работодателя. Работник имеет право на заключение соглашения, своевременную оплату в полном объеме, соблюдение времени труда и отдыха. Работодатель имеет право получать со стороны работника своевременное исполнение обязательств согласно должностной инструкции.
При несоблюдении условий работник может не получать премию, получать выговор с занесением в трудовую книжку. При несвоевременной или неполной выплате заработной платы работник может прекратить исполнять обязательства, подать жалобу в трудовую инспекцию или в суд.
При оформлении договора оказания услуг заказчик обязуется своевременно вносить оплату, исполнитель – оказывать перечисленные в соглашении услуги. Если услуги предоставить невозможно по вине заказчика, исполнитель получает полную оплату в соответствии с условиями.
- Предмет договора. В этом пункте указывается наименование и объем работ;
- Срок действия — сроки вступления в силу и окончание догворенностей;
- Права и обязанности сторон. Пункт отражает какие обязательства несет заказчик и исполнитель;
- Срок исполнения. Здесь прописываются сроки начала и окончания работ;
- Стоимость и порядок расчета. Этот пункт включает в себя полную стоимость работ, которые следует оплатить заказчику, а так же раскрывает условия и все нюансы оплаты за дополнительно произведенные работы;
- Порядок сдачи и приема работ. В этом пункте описывается этапы сдачи выполненных работ и процесс приема их заказчиком;
- Гарантия качества. Как правило, указывается гарантированный исполнителем срок, в течении которого все будет функционировать без поломок;
- Ответственность сторон. Здесь разграничиваются сферы ответственности между работодателем и работником;
- Основания и порядок расторжения соглашения. Этот пункт освещает возможные варианты досрочного расторжения договора;
- Разрешение споров. Указываются возможные варианты разрешения спорных ситуаций и вид органа, который может урегулировать разногласия;
- Форс-мажор. Этот пункт регламентирует действия сторон при возникновении ситуаций, на которые ни одна из сторон никак не может повлиять.
- Приложения. В этом разделе указывается перечень документов, в соответствии с которыми заказчик принимает работы, например акты сдачи-приемки.
В конце договора прописываются реквизиты каждой из сторон заключаемого договора:
- ФИО полностью, адрес регистрации, паспортные данные для физического лица;
- полные реквизиты компании (ИНН, номер расчетного счета и т.д.) для юридического лица.
Образец договора подряда между физическими лицами
Гражданско-правовой договор заключается в отношении деятельности, которую может выполнять работник, в том числе состоящий в штате учреждения. Сотрудники компании также могут привлекаться к труду, не относящемуся к их основным обязанностям, как в порядке, определенном законодательством — в первую очередь Трудовым кодексом, так и путем заключения договора с подрядчиком.
Существенные условия договора подряда — это его предмет, вещественный результат выполняемых по заданию контрагента задач, которые исполнитель обязывается закончить к определенному сроку.
Ниже — образец договора ГПХ (гражданско-правового характера).
Как заполнять договор подряда?
В договор подряда вносятся следующие обязательные сведения:
- Дата и город заключения договора.
- Сведения о заказчике и подрядчике: ФИО, паспортные данные, адреса проживания. Для юридических лиц указываются их реквизиты, а также сведения о том, кто и на каком основании действует от их лица.
- Предмет договора с указанием работ, которые обязан выполнить подрядчик, сроков и порядка их сдачи, стоимости.
- Порядок оплаты выполненных работ.
- Информацию о сроках действия договора.
- Прочие важные сведения по сути договора.
- Реквизиты и подписи (печати) сторон.
Передумали заморачиваться со скачкой шаблонов документов онлайн?
С сервисом КУБ вы можете сэкономить 29 минут на выставление документов без единой ошибки, и это далеко не всё. Получите КУБ — онлайн сервис по автоматизации выставления счетов и других документов.
Нормативное регулирование
Договор подряда на выполнение строительных работ – как образец гражданского соглашения регулируется следующими нормативами закона:
| ГК РФ – Гражданский кодекс | Регулирование составления и исполнения договоров в целом (Главы от 27 до 29: понятие и условия, заключение и расторжение соглашений) Про Строительный подряд можно почитать, начиная со статьи 740 (третий параграф ГК) Правовое регулирование договора подряда (Глава 37 целиком) |
| Градостроительный кодекс | Планирование, составление сметной и технической документации, регулирование строительства, нормирование и прочее |
| ФЗ «Закон об архитектурной деятельности в РФ» | Регулирование архитектурной деятельности, разработки проектов, прав на архитектурную деятельность и прочее |
| Нормативно-правовые акты местных органов власти | Регулирование строительства, монтажа и ремонта, касающиеся определенных территориальных особенностей |
Сдача и приёмка строительных работ
После получения уведомления об окончании работ (на промежуточном этапе или полностью) заказчику необходимо приступить к их приёмке. Если сдаётся государственный объект, то в процедуре приёмки могут участвовать представители государственной или муниципальной власти.
Процедура принятия строительного объекта фиксируется актом приёмки, который подписывается двумя сторонами: заказчиком и подрядчиком.
В случае если при сдаче объекта были выявлены существенные недостатки, которые несоизмеримы с правилами договора, то заказчик может отказаться от приёмки. При отказе подписания договора одной стороной, акт подписывается другой из сторон и будет признан в суде недействительным, если сторона, не подписавшая акт, выдвинет для этого обоснованные и веские причины.
Основные разделы типового договора подряда
1. Предмет договора
Стороны указывают обязанность подрядчика выполнить по заданию заказчика определенную работу, которую заказчик обязуется принять и оплатить. Работа выполняется с использованием собственных материалов или материалов заказчика. Общее правило — из материалов и средств подрядчика.
2. Цена договора
Указывается предварительная или окончательная цена договора. Установление окончательной цены договора, как правило, осуществляется после представления подрядчиком проектно-сметной документации. Предусматривается возможность изменения цены вследствие инфляции при обоюдном одобрении сторон.
3. Условия оплаты
Оговаривается способ оплаты (единовременная, поэтапная и т. д.) и формы оплаты по договору (аккредитив, платежное поручение, платежное требование, чек). Устанавливается срок окончательного расчета по договору подряда.
4. Сроки исполнения
Говорится о сроках выполнения работ подрядчиком, которые установлены календарным планом работ, и сроках оплаты выполненных работ. Также указан срок действия договора: конкретные даты его начала и окончания.
5. Обязательства сторон
Подрядчик принимает на себя следующие обязательства:
- выполнить работы, которые предусмотрены календарным планом работ, в установленные сроки и в необходимом объеме, из материалов и средств либо заказчика, либо подрядчика
- передать работы заказчику в таком состоянии, которое предусматривалось проектными документами (заданием)
- доставить на объект необходимые конструкции, комплектующие изделия и материалы в соответствии с проектом.
- представить заказчику информацию о заключенных договорах субподряда и проконтролировать ход выполнения субподрядчиками доверенных им работ.
- обеспечить качественное выполнение мероприятий по технике безопасности, пожарной безопасности и должную охрану объекта.
- застраховать объект (в отдельных видах договора поряда).
Заказчик обязан:
- передать подрядчику материалы, оборудование и т.п. в том объеме и в сроки, которые установлены календарным планом подрядных работ (когда такая обязанность по договору возложена на заказчика)
- оплатить подрядчику работу по договору в тех размерах и в сроки, которые установлены договором
- в течение двух недель с момента получения письменного уведомления подрядчика принять объект.
Какие дополнительные условия возможно предусмотреть в договоре подряда?
- Вы можете установить условие о гарантийном сроке. Он представляет собой время для обнаружения скрытых недостатков работ, которые должен исправить подрядчик. Нужно помнить о том, что если Вы не установили этот срок в договоре, то закон фактически устанавливает гарантийный срок в два года, кроме того он дает возможность заказчику потребовать устранения недостатков если гарантия была меньше двух лет, а скрытые дефекты возникли до сдачи работ (для этого он должен провести экспертизу).
- Тем не менее, в соглашении можно установить ограничение ответственности подрядчика, в случае, если изготовленная или отремонтированная вещь будет неправильно использоваться. Для каждого случая могут предусматриваться свои инструкции по эксплуатации, которые можно оформить в виде приложения к договору, также можно сослаться в договоре на инструкции от производителя вещи или обычные параметры использования и назначение вещи. Так, можно прописать, что подрядчик не должен будет устранять поломки, если вещь использовалась не по назначению или с выходом за предельные технические параметры эксплуатации. В договоре может прописываться ограничение гарантии в случае, когда заказчик самостоятельно изменяет конструкцию результата работы, если он является сложным техническим устройством.
- Среди популярных дополнительных условий стоит отметить неустойку – то есть сумму, которую может потребовать сторона, в случае, если другая нарушает договор. Неустойка может быть в виде фиксированного штрафа или пени за определенный срок и возникает в случае задержки сроков выполнения работ или не оплаты их в срок.
- Среди условий может быть предусмотрен задаток. Задатком является сумма, которую заказчик предоставляет другой стороне в знак заключение договора – эта сумма в последующем идет в счет цены по договору. Если со стороны заказчика будет отказ от договора, то подрядчик оставляет ее себе, но если сам подрядчик откажется от договора в отсутствии нарушений со стороны заказчика, то он должен вернуть двойную сумму задатка.