Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое доверительное управление имуществом и как оно поможет сэкономить время, нервы и деньги собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При доверительном управлении (ДУ) вы передаёте решения профессионалам, но продолжаете владеть активами. И ожидаете получить дополнительный доход. Но прибыль вам не могут гарантировать – риски никуда не уходят. Хотя есть варианты ДУ с защитой капитала.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Услуги доверительного управления имуществом
Доверительное управление имуществом – это услуга, предоставляемая финансовыми компаниями, где клиент доверяет свое имущество на управление профессиональному управляющему. Компания заботится о сохранности и приумножении имущества клиента в соответствии с законодательством и договором.
В данной норме бывают различия в услугах, предоставляемых компаниями. Некоторые предлагают услуги только по управлению ценными бумагами, в то время как другие могут предоставить широкий спектр услуг – как управление недвижимостью, так и ценными бумагами.
Подробно об услугах можно узнать в договоре на доверительное управление. Клиент имеет право на получение полной информации о том, какие услуги входят в договор, какие комиссии взимаются, каковы сроки действия договора.
Чем предоставляемые услуги более разнообразны, тем больше возможностей имеет клиент для диверсификации своего портфеля. Таким образом, доверительное управление имуществом становится эффективным инструментом для инвестирования и управления имуществом.
- Услуги доверительного управления могут включать:
- управление портфелем ценных бумаг;
- управление недвижимостью;
- управление фондами недвижимости;
- управление иностранными валютами;
- управление иностранными акциями;
- управление недвижимостью заграницей.
Какие документы нужны для доверительного управления имуществом
Доверительное управление имуществом – это услуга, предоставляемая банком или инвестиционной компанией. Клиенты, которые решают воспользоваться данной услугой, должны предоставить необходимый пакет документов.
Документы должны подтверждать права клиента на имущество, которое подлежит управлению доверенному лицу. Также необходим договор на доверительное управление имуществом, который должен содержать все условия сделки.
Чем отличаются документы для доверительного управления имуществом от нормы? Для данной услуги требуется более подробное описание имущества, его состояния, оценка и прочие характеристики. Кроме того, документы должны быть оформлены специфическим образом и содержать необходимые юридические формулировки.
Итак, какие документы нужны для доверительного управления имуществом? Список может незначительно отличаться в разных компаниях, но в целом он включает такие документы, как:
- документы на имущество (свидетельство о праве на недвижимость, автомобильный паспорт, акции и т.д.);
- паспорт клиента (или иной документ, удостоверяющий личность);
- доверенность на управление имуществом (если это требуется);
- документы о доходах (если это требуется по условиям сделки);
- договор на доверительное управление имуществом.
Клиенты имеют право требовать подробной информации о том, как их имущество будет управляться, а также о защите их прав. Поэтому компания, которая оказывает услугу по доверительному управлению имуществом, должна предоставить всю необходимую информацию и ответить на любые вопросы клиентов.
Все документы должны быть оформлены в соответствии с законодательством, чтобы избежать возможных правовых проблем в будущем.
Особенности доверительного управления имуществом
Отметим следующие важные особенности доверительного управления, исходя из положений главы 53 ГК РФ:
- право собственности на имущество остается у учредителя управления,
- доверительный управляющий имеет широкие, но не безграничные полномочия в отношении имущества,
- совершая сделки, управляющий должен указывать, что действует именно в таком качестве,
- имущество учредителя управления обосабливается,
- передать имущество в доверительное управление можно только на конкретный срок,
- при передаче в доверительное управление недвижимости требуется госрегистрация (надо внести изменения в ЕГРН).
Правильный выбор доверительного управляющего
Руководитель федеральной компании «Единый Центр Защиты» первым делом рекомендует проверять наличие компании или частного предпринимателя в госреестре. Если записи отсутствуют — значит, договор заключать нельзя. Следующим шагом станет посещение личного сайта управляющего. Клиенты нередко оставляют отзывы о сотрудничестве, которые помогают оценивать целесообразность заключения договора. Воспользуйтесь системой «Правосудие», чтобы посмотреть судебные иски в сторону компании.
Если ищите специалиста, который будет управлять вашими ценными бумагами — обязательно посетите реестр Центрального Банка для проверки наличия лицензии. Возле лицензии указывается рейтинг надежности для оценки финансовых рисков. Рекомендуется уделять внимание высоким показателям — ААА или А++
Обратите внимание — путем передачи имущества в управление невозможно застраховаться от проблем. Например, управляющий может найти неаккуратных арендаторов, которые причинят урон мебели, напольным покрытиям и т. д. Поэтому рекомендуется ответственно выбрать управляющего.
Преимущества и недостатки доверительного управления
Перед тем как обращаться за услугами к доверительному управляющему, нужно тщательно взвесить все плюсы и минусы такой стратегии.
Преимущества:
- Не обязательно разбираться в ценных бумагах и выбирать, когда их или другие ценные активы покупать,а когда продавать.
- Управляющий может купить активы, которые инвестору со скромным стартовым капиталом приобрести самостоятельно не получится — например, еврооблигации, цена на которые начинается от 1000 долларов.
- УК могут предлагать стратегии управления с защитой капитала — деньги инвесторов вкладываются в надежные облигации или депозиты. При этом клиенту гарантируют возврат более 90 % от первоначально вложенных средств. Так у инвестора появится возможность получить доход при комфортном для него уровне риска.
Повышенная скорость вывода и ввода средств
Инвестиции не терпят медлительности. Порой, чтобы получить значительную выгоду, приходится с молниеносной скоростью перекладывать деньги с одного источника в другой. К примеру, продавать одно имущество, чтобы купить более прибыльное. В данном случае ПИФ значительно проигрывает по сравнению с доверительным управлением. Чтобы там, к примеру, владелец капитала купил какие-то акции, нужно подать заявку и ждать 3 дня. За это время акции могут значительно подорожать, и, к примеру, владелец вместо 20 акций сможет купить только 15. При доверительном управлении всё намного быстрее и проще: заявки клиентов исполняются в тот же день, когда подаются. Таким образом никаких излишних нервов и финансовых потерь из-за нерасторопности управляющего при доверительном управлении не бывает.
Также клиент выигрывает и в случае, если он забирает собственный капитал из доверительного управления. На это обычно уходит не больше 2-3 рабочих дней, а в ПИФах управляющей компании дается 3 дня на само рассмотрение заявки и еще 15 — на выплату. В итоге почти 3 недели уходит на то, чтобы получить собственные средства. В финансовой среде это — слишком долгий срок, за который может случиться многое.
Сравнительный анализ доверительного управления инвестиционными фондами и кредитными организациями
В России существует два вида коллективного инвестирования:
- паевые фонды (ПИФы);
- общие фоны банковского управления (ОФБУ).
Чем они отличаются?
Проведем небольшой анализ в таблице.
| Критерий | ПИФы | ОФБУ |
|---|---|---|
| Минимальный порог вложений | От 100 руб. | От нескольких тысяч рублей |
| Набор инструментов | Индивидуальная инвестиционная декларация | Стандартные и индивидуальные инвестиционные стратегии |
| Способ вложений | Покупка пая у УК или на бирже | Внесение средств на счет |
| Комиссии | От 1% (в зависимости от набора активов) | От 1% (в зависимости от стратегии и набора активов) |
| Подходит для начинающего инвестора | Да | Да, при условии применения стандартной стратегии |
| Охват рынка | Отечественный фондовый рынок | Российские и зарубежные активы |
Как оценить работу доверительного управляющего
Для оценки работы УК требуются некоторые знания об инструментах, в которые вы вкладываете свои деньги.
Так, если в портфель включены ETF, можно периодически проверять их доходность на сайтах фондовых бирж и сравнивать с доходностью вашего капитала. Разница не должна быть больше, чем размер комиссии.
Что касается активного управления – опять же, в качестве эталона выберите несколько ведущих индексов. Если вы инвестируете в отечественный рынок – можно ориентироваться на индекс МосБиржи. Индикаторами американского рынка являются S&P 500, NASDAQ, Dow Jones.
Другим важным показателем является состояние имущества УК – размере собственных средств, финансовых результатах в динамике. Эту информацию можно найти на официальном сайте УК, в разделе «Раскрытие информации».
Немаловажен и ваш личный опыт. Для комплексной оценки обращайте внимание на работу специалистов, а именно:
- регулярное и своевременное представление отчетов;
- оперативность и доступность обратной связи;
- частота технических сбоев и др.
Какова ответственность
Управляющему лицу придётся нести определённую ответственность, регламентированную статьями Гражданского действующего кодекса Российской Федерации. Суть их представлена ниже:
- Если не проявлена должная забота об имуществе в интересах владельца, придётся возмещать все упущенные выгоды за период доверительного управления, возмещать убыток, компенсировать нанесённый ущерб, если нет доказательств того, что он нанесён по причине непреодолимых сил, стихийного бедствия;
-
Все зафиксированные обязательства в результате заключения сделок несёт управляющее лицо, соответственно, за нарушение условий также придётся отвечать именно ему, убытки, понесённые второй стороной, при этом компенсируются за счёт временно ответственного лица;
- Задолженность, которая возникает по причине доверительного управления, должны быть погашены в счёт переданного имущества, а если этого недостаточно, взыскание может коснуться личной собственности управляющего, а далее, если и этого мало, на имущество доверителя;
- В договоре, но не генеральной доверенности, можно прописывать пункт о внесении определённого залога управляющим на случай возникновения каких-либо убытков по его вине.
Договор доверительного управления имуществом и определение процесса
Самое важное, что нужно уяснить в данной ситуации – это то, что пока потенциального наследника не будет соответствующего свидетельства о его законном праве на формирование наследства и имущества, он не в состоянии официально заявлять о правах на наследуемую часть и имущество. Однако в законе не предусматривает нормы, связанные с сохранностью вещей и объектов имущества, передаваемых по наследству в ходе их распределения
Для подобных целей можно назначить специального человека, который и будет доверительным лицом для управления доверительным имуществом
Однако в законе не предусматривает нормы, связанные с сохранностью вещей и объектов имущества, передаваемых по наследству в ходе их распределения. Для подобных целей можно назначить специального человека, который и будет доверительным лицом для управления доверительным имуществом.
Основные моменты и особенности регулирования доверительными правами в ходе формирования имущества регламентированы соответствующими статьями ГК России – это статьи 37, 38, а также статьи 1026 и 1173.
В том случае, если среди приемников наследства имущества есть граждане, не достигшие возраста 18 лет, отдельным решаемым вопросом является вопрос, связанный с ипотекой. А все нюансы, так или иначе связанные с контролем за имуществом, предусматриваются главой 45 ГК России.
Важность обращения к услугам работников, относящихся к доверительным управляющим, появляется в следующих ситуациях:
- Если в наследстве есть недвижимое имущество с постоянной необходимостью его управления. Доверительное управление недвижимым имуществом даст ему возможность оптимально развиваться и выполнять свои основные функции, при этом никак не ухудшая денежные показатели. Если будет необходимо, деятельность компании могут на некоторое время приостановить.
- Если есть какие-либо риски того, что состояние недвижимого имущества может быть ухудшено в чём может быть виновато лицо, за которым закреплено доверительное управление недвижимым имуществом , или если оно может быть потеряно.
- Если распределение недвижимого имущества используют неправомерно.
Доверитель во всех этих ситуациях имеет право на то, чтобы истребовать имущество на основе соответствующего виндикационного иска.
Давайте еще раз посмотрим на плюсы и минусы управления активами.
- Сэкономьте время, нервы, а в некоторых случаях и деньги, если доверите свою недвижимость действительно компетентным людям, имеющим большой опыт управления недвижимостью;
- при правильном выборе управляющего снижается риск потери дохода из-за незнания процессов инвестирования в ценные бумаги, аренду недвижимости.
- Менеджер не во всех случаях заинтересован в получении дохода для вас, поскольку он может получать фиксированную комиссию в виде процента от капитала, которым он управляет;
- зависит от профессиональных качеств руководителя, поэтому прибыль собственника зависит от опыта и знаний другого человека или управленческой команды;
- возможность наткнуться на мошенника. Чтобы этого не избежать, нужно очень тщательно выбирать УК и грамотно оформлять юридические документы;
- Высокие комиссии, значительно снижающие возможныеприбыль собственника.
Как составляется договор управления квартирой?
Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53.
Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса. Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость.
Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.
Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.
К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой.
Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться.
Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.
Что такое доверительное управление. Объясняем простыми словами
Доверительное управление — это передача активов инвестору или другому доверенному лицу для более выгодного распоряжения ими.
За управление активами доверительный управляющий получает вознаграждение, которое может определяться в виде твёрдой денежной суммы или в процентном отношении от полученных доходов. Кроме того, доверительный управляющий имеет право на возмещение расходов, понесённых им в связи с совершением сделок в отношении активов.
При доверительном управлении право собственности остаётся у владельца активов, а посредник (доверительный управляющий) распоряжается ими в его интересах. Вместе с тем полномочия доверительного управляющего по распоряжению активами не являются безграничными — законом (или договором) могут быть предусмотрены ограничения в совершении отдельных действий.
Гражданский кодекс России трактует доверительное управление широко, его объектами могут быть:
Пример доверительного управления недвижимостью. У собственника есть квартира в Москве, а сам он живёт за границей. Он может заключить договор доверительного управления с риелторской компанией, чтобы она: сдавала жильё в аренду, следила за сохранностью квартиры, решала все вопросы с жильцами, а владельцу перечисляла ежемесячную плату. Конкретные обязательства сторон указывают в договоре. Управление недвижимостью нужно будет зарегистрировать в Росреестре как ограничение прав (обременение имущества).